L’azienda chiusa per lockdown può non pagare l’affitto

Il Sole 24 Ore lunedì 15 Giugno 2020 di Antonino Porracciolo

IMMOBILI

Escluso l’inadempimento colpevole se si è stati colpiti dalle norme emergenziali

Il fermo dell’attività d’impresa dovuto alla decretazione d’urgenza emanata per evitare la diffusione del Covid-19 esclude l’inadempimento colpevole delle aziende che, a causa del blocco, non hanno potuto eseguire le prestazioni dovute. È quanto può leggersi in filigrana in due recenti decreti dei tribunali di Bologna (giudice Marco Gattuso) e di Rimini (giudice Silvia Rossi), rispettivamente del 12 e del 25 maggio.

Entrambe le controversie sono state promosse dalle conduttrici di immobili adibiti a uso commerciale per ottenere, in base all’articolo 700 del Codice di procedura civile, una pronuncia d’urgenza che inibisse alle società locatrici di mettere all’incasso gli assegni detenuti a garanzia del pagamento dei canoni delle locazioni.

Le ricorrenti (difese dallo studio legale Angelini e Balzi) hanno puntato sul fatto che l’articolo 3, comma 6-bis, del decreto legge 6/2020 (convertito nella legge 13/2020) dispone che il rispetto delle misure di contenimento dirette a evitare il diffondersi del Covid-19 «è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del Codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti». Dunque, secondo le conduttrici, la norma esclude, per tutta la durata del lockdown, l’inadempimento nel pagamento dei canoni dovuti dalle imprese coinvolte nel blocco dell’attività. Blocco che si era verificato nelle vicende in esame, giacché un immobile era adibito a centro fitness ed estetica, mentre l’altro ospitava una struttura alberghiera.

Nell’accogliere provvisoriamente, con provvedimento pronunciato prima della convocazione delle parti (articolo 669-sexies, comma 2, del Codice di procedura civile), le richieste delle ricorrenti, i giudici danno atto che queste ultime avevano esposto di aver sospeso la propria attività a causa delle misure restrittive emanate per contrastare la diffusione del Covid-19; rilevano quindi che le stesse conduttrici avevano emesso assegni postdatati a garanzia dell’obbligazione di pagamento dei canoni.

In particolare, il giudice di Rimini afferma che sussiste il «fumus boni iuris» della pretesa della ricorrente (cioè la verosimile fondatezza del diritto) «alla luce delle disposizioni emergenziali e della situazione di fatto in cui si trova ora a operare l’attività di ricezione turistica». Inoltre, l’incasso degli assegni potrebbe provocare alle imprenditrici un pregiudizio irreparabile, giacché dal mancato pagamento dei titoli segue la segnalazione alla Centrale d’allarme interbancaria (Cai), e quindi la revoca di ogni autorizzazione a emettere assegni e il conseguente divieto per qualunque banca e ufficio postale di stipulare nuove convenzioni di assegno con il traente.

Così i tribunali hanno ordinato alle società locatrici di non mettere all’incasso gli assegni bancari detenuti a titolo di garanzia. In entrambi i procedimenti è stata quindi fissata l’udienza per la conferma, modifica o revoca del decreto (in base al comma 2 dell’articolo 669-sexies): al Tribunale di Rimini l’udienza si terrà da remoto, mentre a Bologna con il deposito di note scritte.