Il deposito cauzionale non è soggetto all’Iva

Il Sole 24 Ore 27 Agosto 2025 di Angelo Busani

Non può essere qualificata come acconto di prezzo – e tanto meno come caparra confirmatoria – la somma versata in sede di contratto preliminare di compravendita immobiliare e qualificata in tale contratto come “deposito cauzionale” (perché a garanzia delle obbligazioni assunte dalla parte promissaria acquirente) anche se l’importo del deposito cauzionale sia prossimo all’entità del prezzo pattuito tra venditore e acquirente e che quest’ultimo sia obbligato a corrispondere in sede di contratto definitivo.

È quanto la Cassazione decide con l’ordinanza 23857 di ieri, cassando la sentenza della Ctr Toscana 2350 del 30 ottobre 2017, la quale, a sua volta, aveva riformato la sentenza di primo grado: in quest’ultimo giudizio era stato annullato l’avviso dell’agenzia delle Entrate nel quale il predetto deposito cauzionale era stato riqualificato come “acconto”, pretendendone la conseguente tassazione.

L’argomento principale della Cassazione a supporto della sua decisione è che nell’interpretare un contratto, occorre anzitutto osservare il senso letterale delle parole e delle espressioni adoperate dai contraenti. Soltanto se vi sia una situazione di ambiguità può farsi ricorso ai criteri interpretativi dettati dalla legge: dapprima quelli definiti come criteri di interpretazione “soggettiva” (di cui agli articoli da 1362 a 1365 del Codice civile) e, se non sono sufficienti, quelli di interpretazione “oggettiva” (di cui ai successivi articoli da 1366 a 1371).

In altre parole, qualora il testo del contratto, per le espressioni usate, riveli con chiarezza e univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile: nel caso specifico la qualificazione come deposito cauzionale è stata ritenuta coerente con la funzione di garanzia che la somma in questione era preordinata a svolgere, secondo quanto stabilito nel contratto preliminare. Inoltre, non è risolutivo, secondo la Cassazione, notare che l’importo della somma qualificata come deposito cauzionale nel contratto preliminare sia pressochè identico all’importo del prezzo (in quanto analogamente può accadere per un acconto o una caparra confirmatoria). Il giudice della legittimità infine non manca di cogliere che si tratta di una vicenda per intero condotta (prima dall’Agenzia e poi nel corso di tutto l’iter giurisdizionale) nella prospettiva di accertare una elusione fiscale, vale a dire con l’intento di affermare la sostanziale natura di acconto per una somma formalmente qualificata come deposito cauzionale; la Cassazione rileva però che una contestazione esplicita in tal senso non è mai stata effettuata prima del giudizio e nel corso del suo svolgimento e che non è stato svolto il procedimento per acclarare l’elusione prescritto attualmente dall’articolo 10-bis della legge 212/2000 e, prima, dall’articolo 37-bis del dpr 600/1973.