Affitti brevi, cedolare secca al 26% solo dal secondo immobile

Il Sole 24 Ore 18 gennaio 2024 di Giuseppe Latour

CASA

L’aliquota resta al 21% se si dà in locazione breve una sola unità, mentre oltre le quattro l’attività assume forma imprenditoriale

La cedolare secca al 26% si applicherà solo a partire dal secondo immobile concesso in affitto breve. L’aumento della tassazione, previsto dalla legge di Bilancio a partire dal gennaio del 2024, avrà un impatto ridotto rispetto alle prime ipotesi. Non riguarderà tutte le locazioni, ma soltanto una quota limitata, perché chi affitta un solo immobile non subirà alcun aumento.

Gli affitti brevi – va ricordato – sono quei contratti in cui un privato concede in locazione a un altro privato un immobile abitativo, per un periodo inferiore a 30 giorni, fornendo anche servizi collegati alla locazione dell’immobile come il cambio di biancheria o la connessione a internet.

L’iter legislativo

L’aumento della tassazione dal 21% (previsto fino al 2023) al 26% per questo tipo di locazioni, nel caso in cui venga scelta l’imposta sostitutiva anziché il concorso al reddito complessivo, è stato oggetto di diversi interventi di rifinitura nel corso dei lavori parlamentari. Se all’inizio era stato raccontato che la stretta sui bed and breakfast avrebbe riguardato solo le terze case, la formulazione scelta dal Governo non garantiva questo risultato. La tassazione più elevata veniva, infatti, applicata a tutte le unità, in caso di «destinazione alla locazione breve di più di un appartamento per ciascun periodo d’imposta».

Il testo andato in Gazzetta Ufficiale ha sciolto però tutti i dubbi, dopo un intervento di limatura nel corso del passaggio parlamentare. E ha stabilito che ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applica di norma l’aliquota del 26% in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca. Questa regola generale trova, però, un’eccezione. L’aliquota è, allora, ridotta al 21% per i redditi «derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi».

In sostanza, allora, chi concede in locazione breve un solo immobile potrà continuare ad applicare l’aliquota del 21%, mentre chi concede in locazione breve più unità potrà scegliere di applicare a una il 21% e alle altre il 26 per cento. La scelta, come detto, andrà effettuata al momento della dichiarazione dei redditi. Bisogna anche ricordare che, nel caso in cui le unità concesse in locazione breve siano più di quattro, l’attività di affitto si intende svolta in forma imprenditoriale. Non viene, allora, applicata in queste situazioni nessuna cedolare secca.

Le ritenute

Collegato al tema della tassazione c’è quello delle ritenute. Gli intermediari che, di solito, intervengono negli affitti brevi sono infatti obbligati ad applicare una ritenuta pari al 21% su quanto incassano. Al locatore, cioè, verrà versata una somma decurtata della ritenuta che si paga all’erario. Nella legge di Bilancio 2024 viene specificato che questa ritenuta è sempre pagata a titolo di acconto. In questo modo, in caso di cedolare al 21%, la ritenuta esaurirà l’obbligazione, mentre in caso di cedolare al 26% bisognerà versare ancora la differenza.

In questo contesto, la Manovra interviene anche sul tema degli intermediari, spiegando cosa succede quando i corrispettivi vengono incassati da soggetti non residenti in Italia. È sufficiente che il soggetto non residente abbia una stabile organizzazione in Italia o in uno Stato membro dell’Unione europea perché debba adempiere agli obblighi di trattenere la ritenuta, proprio attraverso la stabile organizzazione. Nel caso in cui non abbia una stabile organizzazione, invece, bisognerà nominare un rappresentante fiscale.

La sostanza, allora, è che le piattaforme che fanno da intermediari dovranno sempre accollarsi gli adempimenti legati alla ritenuta.